2010年7月23日 来源:深圳商报
“本周羽毛球赛继续……”在微博上，近日一批房地产开发人士呼朋唤友，在网络上召集同行举行羽毛球赛。与此同时，也有开发商在微博上相约游泳爬山。和开发商的闲适生活相对应的是，深圳的一批楼盘推迟开盘。
锐减的供应量很大程度上加剧了供应紧缺的局面，在样本数据大幅减少的情况下，“撒胡椒面式”的降价失去了整体的真实性，使许多市民对深圳房价是否真的下降产生了质疑。
推盘计划明显放缓 深圳商报记者致电几位楼盘营销总监，得到的消息是，目前是市场淡季，时间较之前要空闲一些。
“我们现在还没有确定开盘时间。”昨日，龙岗一家楼盘的销售人员向记者表示，他们到目前为止还没有确定开盘时间，不过购房者可以前往售楼处交纳诚意金。据了解，该项目已经领取了预售许可证，该项目的开盘日期极有可能还将推迟下去。
“2月春节放假，3月份等‘两会’定调，4月份‘国十条’出台后等深圳细则，5月份‘深十三条’落定还要观望同行降不降价，6月份是世界杯，7月份又是‘百日剧变’的敏感期……”一民营企业营销总监如是说，调控风暴打乱了不少开发商的推盘节奏，有不少开发商的推盘计划明显放缓，很多楼盘将销售节点往后延期。
深圳商报记者从深圳多个区域调查发现，推迟开盘，在现在已很普遍。
位于前海的鼎太风华·奥斯卡，3月份时表示会在4月底入市，但现在其销售人员表示开盘时间“最快也要到下个月”。此外，前海的别墅楼盘紫园，年初时表示会在五六月入市，现该楼盘负责人称可能要推迟到10月份。中信岸芷汀兰销售代表称，样板房正在建设中，因为主力户型都是带精装修的，影响了销售进度，而开盘时间则可能推后到九十月份。
星河时代别墅部分已经封顶，具备销售条件，但销售人员表示，预计9月份入市销售。湛宝大厦、御府名筑、朝阳里雅苑等，开盘时间同样比之前宣称的要滞后数月，至今还在“蓄客”。业内人士认为，楼盘销售常用的“蓄客”，是要积累至少达推货量二三成的意向客户，摸清市场行情，并据此定价。
市场供应同比减三成 开发商的观望心态令上半年新增供应量明显不及往年。中原地产、星彦地产等多家机构认为，今年上半年全市批准上市的商品住宅仅131万平方米，比去年同期还减少了33％。尤其新政后五六月的新增供应量更小，分别只有23万和14万平方米，环比连续下降，幅度分别为45％和39％。
深圳商报记者从市规划与国土委网站上了解到，上半年批售楼盘数量仅为42个。这个数字比预估的要少，在年初的预测中，今年全年的新盘量被基本锁定为100个以上，甚至中原地产大胆预计有152个新盘。即使在去年上半年，全市取得预售的楼盘也达到了63个，比今年同期足足多了三成。
中原地产市场部总监王世界透露，年初中原预计今年有600万平方米的新房入市，这个数据目前看来肯定达不到了。
对于这种预测与实际推售量的“误差”，最大的原因来自于调控带来的整个楼市紧缩。在目前，由于蓄客不足，以及普遍看淡下半年一手住宅市场，不少信心不足的楼盘纷纷推迟领取项目的预售许可证，将推盘节奏放缓。
延后销售影响价格判断 市场供应“缩水”，楼盘延后销售，造成评估房价下降的整体样本数据大为降低，业内人士认为，以这种样本结构得出的降价幅度，与真实情况相去甚远，在一定程度上造成了房价失真的现象。
住建部政策研究中心副主任秦虹表示，目前房价没有整体回调，是因为八成楼盘采取了延迟开盘措施。
面对宏观调控政策，深圳很多房地产商采取延后销售的策略。针对这一现象，国信证券房地产行业分析师方炎认为其在一定程度上会导致房价的失真。
房地内参总经理半求称，衡量房价下降的“分母”——市场供应和成交量同比大幅减少，以此得出降价的判断不准确。
“新增供应不足是深圳房价至今仍未明显下降的重要原因，接下来的形势会比较严峻，很多开发商尤其是上市公司下半年的销售任务较大，‘弃价保量’会是主流选择。”中原地产二级市场常务副总经理玉家雄说。
深圳商报记者在市场上调查发现，采取延后销售的公司主要以非上市公司为主。世联地产分析师王海斌认为，上市公司销售进度没有滞缓，一拿到预售许可证就开售。对此，方炎表示赞同。他说，“非上市公司采取延后销售比上市公司过分些。面对国家出台不久的政策，房产商们观望的心态比较浓，先降价就吃亏了。但是，上市公司面对来自市场业绩要求方面的压力，迫使着他们要降价。而非上市公司就没有这方面的压力了，他们在前期的销售中就已经获得了很多利润，他们不急着出售。”
记者调查中发现的部分延后销售楼盘是：南山区的鼎太风华·奥斯卡、紫园、中信岸芷汀兰；龙岗区的星河时代、湛宝大厦、御府名筑、朝阳里雅苑。
全面降价在下半年 早在今年四五月份，一批原本在上半年开盘的项目，因为新政的缘故被迫推迟到下半年。部分能够按照计划开盘的楼盘，则因为市场销售冷清，推出的房源数量也打了不少折扣。到目前为止，又有一批楼盘在政策的压力下，推迟了开盘时间。这样一来，大批房源被迫拥挤到了九十月份上市。
深圳商报记者在采访中获悉，龙岗、南山的一批楼盘，都有意在九十月份上市。一位开发人士表示，按照去年年底的工作计划，他们的房源早就该推出来了。新政出台后，公司一直在观望，希望政策和市场或许会出现松动。不过目前来看，一直等下去已经不是办法，首先年底的资金压力这一关就过不去。
据星彦地产调查统计，下半年，深圳极有可能入市的楼盘大概有47个，其中罗湖1个，福田则有新盘6个，各个片区、公寓式小户型与复式大户型的分布都较为均衡。南山则入市8个，大多数是大户型，其中豪宅项目不少。盐田新盘也不少，共有7个，其中一部分是已经拖后了许久、至今尚未入市的项目。下半年入市总建筑面积可能超过240万平方米。
下半年在供应量骤然增加的情况下，再加上调控政策尚无松动迹象，市场上的降价将会“动真格的”。在深圳，下半年开盘量集中的龙岗、龙华等片区，目前价格竞争已在暗中上演。中原地产市场部总监王世界表示，目前深圳几乎所有区域都出现了降价楼盘。预计未来3个月，降价将成为深圳楼市的主基调。“前期涨幅比较大的区域，可能会有超过两成的降幅。”